Do wrocławskiej rady miejskiej trafił obywatelski projekt uchwały, który może wywrócić do góry nogami dotychczasową opłacalność przetrzymywania niezamieszkałych mieszkań przez deweloperów. Partia Razem zebrała 751 podpisów mieszkańców pod inicjatywą zakładającą nawet 28-krotny wzrost podatku od nieruchomości dla firm, które budują gotowe lokale, a następnie celowo ich nie sprzedają, czekając na wzrost cen. Za 50-metrowe puste mieszkanie deweloper zamiast 62,50 zł rocznie płaciłby ponad 1 776 zł. Katowice już stosują wyższą stawkę, Kraków przyjął uchwałę kierunkową, Olsztyn i Bydgoszcz przyglądają się tym rozwiązaniom.
28-krotna podwyżka: jak miałby działać podatek od pustostanów deweloperów
Puste mieszkania należące do firm — czyli takie, w których nikt nie mieszka i które nie są wynajmowane — przestałyby być traktowane jako nieruchomości mieszkalne. Zamiast tego urząd miejski kwalifikowałby je jako obiekty służące prowadzeniu działalności gospodarczej. W 2025 roku stawka dla lokali mieszkalnych wynosiła 1,19 zł za m² rocznie, podczas gdy dla lokali zajętych na działalność gospodarczą wynosiła 34 zł za m². We Wrocławiu, gdzie obowiązuje nieco inna stawka, przelicznik wskazywany przez inicjatorów to skok z 1,25 zł do 35,53 zł za metr.
Konkretny przykład: za 50-metrowe mieszkanie deweloper płaciłby dziś 62,50 zł rocznie. Po zmianie — 1 776,50 zł. Dla firmy posiadającej sto niesprzedanych lokali o przeciętnej powierzchni 55 m² roczna danina wzrosłaby z ok. 6 875 zł do blisko 195 000 zł. To zmiana, która dla niektórych inwestycji deweloperskich może przesądzić o tym, czy dalsze przetrzymywanie mieszkań w ogóle ma sens finansowy.
Projekt złożony przez wrocławski okręg Razem 6 grudnia 2025 roku to inicjatywa obywatelska, co oznacza, że radni są formalnie zobowiązani rozpatrzyć go na sesji. Uchwała, nawet gdyby ją przegłosowali, nie byłaby jednak bezpośrednim nakazem podwyżki — zobowiązywałaby prezydenta Wrocławia do podjęcia „wszelkich możliwych, koniecznych i prawnie dopuszczalnych działań” zmierzających do zastosowania wyższej stawki.
Wrocław nie jest pierwszy — Katowice wyznaczyły precedens, Kraków poszedł dalej
To, co Wrocław rozważa jako uchwałę zalecającą, Katowice już wprowadzają w życie. Od marca 2025 roku urząd miejski rozsyła deweloperom wezwania do korekty deklaracji podatkowych. Do końca roku wysłano ich trzynaście, trzy sprawy są w toku postępowania podatkowego, jedna zakończyła się decyzją podatkową określającą wyższą kwotę zobowiązania — wynika z informacji rzeczniczki Urzędu Miasta Katowice, Sandry Hajduk.
Kraków poszedł inną drogą: we wrześniu 2025 roku Rada Miasta przyjęła uchwałę kierunkową, która zawęża stosowanie wyższej stawki do tzw. trwałych pustostanów. Chodzi o lokale przetrzymywane świadomie jako lokata kapitału, a nie o mieszkania, które zwyczajnie czekają na nabywcę w trudnym rynkowo momencie. To rozróżnienie stało się następnie osią sporu prawnego, który rozgorzał wokół całego pomysłu. Wrocław, Olsztyn i Bydgoszcz przyglądają się tym rozwiązaniom i rozważają analogiczne kroki.
Dla Wrocławia temat nie jest nowy. Wiceprezydent Renata Granowska przyznała, że pomysł wyższej stawki dla pustych mieszkań deweloperskich pojawił się w magistracie już w 2024 roku, a wrocławscy urzędnicy zlecili nawet zewnętrznej kancelarii prawnej przygotowanie ekspertyzy dotyczącej możliwości takiego działania.
Czy polskie prawo na to pozwala? Prawnicy mają poważne wątpliwości
Fundamentem, na którym opierają się miasta — zarówno Katowice, Kraków, jak i Wrocław — jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 roku (sygn. III FPS 2/24). NSA wskazał w niej, że puste lokale mieszkalne należące do przedsiębiorcy, które nie realizują funkcji mieszkaniowej i są utrzymywane jako forma długoterminowej lokaty kapitału, mogą być uznane za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W takim przypadku uzasadnione jest zastosowanie wyższej stawki podatku.
Samorządy uznały to za zielone światło. Jednak środowisko prawnicze reaguje z rezerwą. Natomiast Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiedział odwołania od decyzji podatkowych w Katowicach, a jeden z tamtejszych radnych złożył już formalne odwołanie. Branża zwraca uwagę na praktyczną trudność — urząd musiałby bowiem udowodnić, że deweloper świadomie przetrzymuje mieszkania w celach spekulacyjnych, a nie po prostu nie może ich sprzedać w słabszym rynkowo momencie. Prezes PZFD Marek Wandzel ujął to dosadnie, pytając, czy miasto Katowice, które samo posiada znaczące zasoby niezamieszkanych lokali, uzna samo siebie za spekulanta. Ministerstwo Finansów do tej pory nie zajęło oficjalnego stanowiska w sprawie.
Miliony pustostanów w Polsce — ale nie wszystkie są tym, czym się wydają
Według Narodowego Spisu Powszechnego z 2021 roku w Polsce jest ponad 1,86 mln pustych lokali, co stanowi około 12 proc. całego zasobu mieszkaniowego. W samej Warszawie GUS odnotował ok. 207 tys. niezamieszkanych mieszkań, czyli niemal co piąty lokal w stolicy.
Liczby te są jednak regularnie nadinterpretowane. Spis powszechny przeprowadzano w czasie pandemii, kiedy studenci masowo opuścili wynajmowane mieszkania, a wiele lokali użytkowanych jako biura kwalifikowano jako puste. Niezależne analizy wskazują, że rzeczywisty odsetek trwale niezamieszkanych mieszkań w dużych miastach jest znacząco niższy. Co więcej, w Polsce nie istnieje jednolita ustawowa definicja pustostanu — każda gmina i każda instytucja rozumie to pojęcie inaczej.
Największy problem z pustostanami nie leży tam, gdzie szuka go polityczna narracja. Około 568 tys. niezamieszkanych mieszkań to nieruchomości wiejskie — efekt starzenia się społeczności i migracji do miast. Kolejna duża grupa to lokale w złym stanie technicznym lub obciążone sporami prawnymi dotyczącymi własności. Mieszkania kupowane przez zamożnych inwestorów wyłącznie jako lokata kapitału to realny, lecz trudny do zmierzenia ułamek tej liczby — z danych NBP wynika, że spekulacyjna motywacja dotyczy ok. 20 proc. wszystkich zakupów mieszkań w Polsce.
Jak podatek od pustostanów zadziałał za granicą — i dlaczego nie jest panaceum
Vancouver jest najczęściej przywoływanym przykładem skuteczności takiego podatku. Kanadyjskie miasto wprowadziło go w 2017 roku, zaczynając od stawki 1 proc. wartości nieruchomości. Między 2017 a 2022 rokiem liczba niezamieszkałych nieruchomości w mieście spadła o 54 proc. Według raportu z 2022 roku na zlecenie władz prowincji Kolumbia Brytyjska na rynku pojawiło się ponad 20 tys. wcześniej pustych mieszkań i domów, a w ciągu sześciu lat miasto zebrało z tego tytułu ponad 142 mln dolarów kanadyjskich (ok. 400 mln zł).
Szczegóły są jednak mniej optymistyczne. Wbrew oczekiwaniom ekonomicznym, podatek nie spowodował spadku cen najmu w Vancouver — czynsze pozostały stabilne, bo strukturalny niedobór mieszkań okazał się silniejszy niż efekt uwolnienia pustych lokali. Na rynek wróciły przede wszystkim drogie apartamenty, które właściciele zaczęli dzielić na pokoje. Młodsi i biedniejsi najemcy zyskali na tym niewiele.
Doświadczenia Francji i Berlina prowadzą do podobnych wniosków. Tamtejsze podatki od pustostanów zmniejszyły liczbę niezamieszkałych lokali, ale czynsze nadal rosły, bo popyt strukturalnie przewyższał podaż, jak wskazują analizy portalu Infor.pl. Eksperci ostrzegają też przed ryzykiem nieoczekiwanego efektu: wyższy podatek może zniechęcić deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, co w perspektywie kilku lat przełoży się na mniejszą podaż i wyższe ceny.
Wrocławski projekt inicjatywy obywatelskiej Partii Razem trafia zatem w środek realnego sporu — między uzasadnioną frustracją mieszkańców a złożonością mechanizmów rynkowych i wciąż nierozstrzygniętymi pytaniami prawnymi. Katowice i Kraków czekają na pierwsze wyroki sądów, a Ministerstwo Finansów na wyniki, które zdecydują, czy podobne rozwiązania warto wpisać do ogólnopolskiego prawa.
