Właściciele mieszkań wynajmujący na doby przez Airbnb czy Booking.com stoją przed poważnymi zmianami. Projekt ustawy Polski 2050 wprowadza wymóg zgody wspólnot mieszkaniowych oraz uprawnienia dla gmin do tworzenia stref wolnych od najmu krótkoterminowego. Za brak rejestracji grozić ma kara do 50 tysięcy złotych. Branża protestuje, eksperci są podzieleni, a samorządy niecierpliwie czekają na nowe narzędzia do walki z uciążliwym najmem.
Wspólnoty mieszkaniowe blokują Airbnb: projekt daje sąsiadom prawo decyzji
Właściciele mieszkań planujący wynajem krótkoterminowy będą musieli uzyskać zgodę wspólnoty lub zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Odmowa przyjmie formę uchwały z uzasadnieniem wskazującym na prawne powody braku zgody. Właściciel będzie mógł zaskarżyć taką decyzję do sądu.
Poseł Kamil Wnuk, współautor projektu, przyznaje wprost: Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowuje podobny projekt, ale proces legislacyjny trwa zbyt długo, a samorządy oraz wspólnoty mieszkaniowe nie mogą dłużej czekać. Projekt Polski 2050 idzie dalej niż planowane rozwiązania rządowe i odpowiada na konkretne interwencje wspólnot borykających się z problemem mieszkań wynajmowanych na doby.
Decyzja wspólnoty nie będzie arbitralna – wymóg uzasadnienia ma chronić przed pochopnymi decyzjami większości mieszkańców. Jednocześnie wprowadza mechanizm demokratyczny, w którym o charakterze budynku decydują ci, którzy w nim na stałe mieszkają.
Wyjątek przewidziano dla wynajmu pokoi w mieszkaniu będącym miejscem stałego pobytu właściciela. W takim przypadku zgoda wspólnoty ma nie być wymagana, ale czas wynajmu ograniczono do jednego kwartału w roku. Rozwiązanie to ma chronić prawo do dysponowania własnym mieszkaniem, jednocześnie zapobiegając przekształcaniu lokali mieszkalnych w obiekty komercyjne.
Gminy dostają broń przeciwko turystom: strefy zakazu i limity dni
Samorządy otrzymają prawo do podejmowania uchwał określających zasady prowadzenia najmu krótkoterminowego na terenie gminy. Będą mogły wprowadzić strefę całkowicie wolną od takiego najmu lub wyznaczyć limit dni w roku, w których można wynajmować mieszkania na doby.
Gmina będzie mogła także określić minimalne wymogi powierzchni użytkowej w zależności od liczby osób, którym lokal może być wynajmowany. Dodatkowo uzyskuje prawo do wprowadzania dodatkowych wymagań zapewniających lepszą ochronę przed pożarem. Z nowych uprawnień gminy i zarządcy budynków wielorodzinnych będą mogli korzystać już po sześciu miesiącach od wejścia w życie przepisów.
Taki zapis daje samorządom elastyczność w reagowaniu na lokalne problemy. W miejscowościach turystycznych takich jak Kraków czy Sopot, gdzie najem krótkoterminowy rozwinął się na masową skalę, gminy będą mogły znacząco ograniczyć tę działalność. W mniejszych ośrodkach, gdzie problem jest marginalny, samorządy mogą w ogóle nie skorzystać z nowych uprawnień.
Przed wejściem do mieszkania wynajmującego czeka obowiązek umieszczenia informacji, że lokal jest wynajmowany krótkoterminowo. Dodatkowo wynajmujący będą zobowiązani przekazać zarządcy budynku numer telefonu do osoby odpowiedzialnej za prowadzenie najmu. Te pozornie drobne wymogi mają zapewnić, że w razie problemów sąsiedzi będą wiedzieli, z kim się kontaktować.
Koniec szarej strefy: 50 tysięcy złotych kary za brak rejestracji
Projekt Polski 2050 wprowadza wynikający z unijnego rozporządzenia 2024/1028 obowiązek rejestracji lokali wynajmowanych krótkoterminowo. Każdy obiekt po rejestracji otrzyma swój numer, bez którego platformy takie jak Booking.com czy Airbnb nie będą mogły zamieszczać jego ofert. Wynajmowanie mieszkań na doby bez wpisu będzie karane grzywną do 50 tysięcy złotych.
Gminy będą mogły odmówić wpisu, jeśli w trakcie kontroli stwierdzą, że lokal nie spełnia wymagań sanitarnych, przeciwpożarowych czy innych wynikających z przepisów prawa. Będą też mogły wykreślić obiekt z ewidencji w przypadku stwierdzenia powtarzających się przypadków naruszania porządku czy bezpieczeństwa. Z wnioskiem o wykreślenie z ewidencji będą mogli wystąpić zarządzający budynkiem.
Kontrole nie będą domeną wyłącznie urzędników gminnych. Taką możliwość otrzyma straż pożarna, sanepid oraz nadzór budowlany. Taki rozbudowany system kontroli ma wyeliminować sytuacje, w których mieszkania wynajmowane są w warunkach zagrażających bezpieczeństwu gości lub sąsiadów.
Platformy pośredniczące w wynajmie otrzymają dodatkowe obowiązki. Na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta będą musiały przekazać wykaz obiektów, których oferty zamieszczają. Mechanizm ten ma umożliwić gminom szybką identyfikację nielegalnie działających wynajmujących.
Czynsze w dół, hotele w górę: jak projekt zmieni rynek mieszkaniowy
Ustawa może mieć wpływ na czynsze najmu w największych miastach. Właściciele mieszkań, które nie będą mogły być wynajmowane na krótki termin, przekierują lokale na rynek najmu długoterminowego. Często są to mieszkania w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Spadek czynszów nie będzie tak drastyczny jak w czasach lockdownów, kiedy najem krótkoterminowy był zakazany, ale będzie odczuwalny dla nabywców.
W dużych miastach można się spodziewać wzrostu cen usług hotelowych, który będzie wynikiem mniejszej liczby miejsc noclegowych. Właściciele hoteli i cały biznes hotelarski mogą się ucieszyć, jeśli przepisy te zostaną wprowadzone – konkurencja ze strony nieprofesjonalnych podmiotów zostanie ucywilizowana.
Wpływ na ceny będzie uzależniony od tego, w jakim zakresie samorządy zezwolą na tego typu działalność, a następnie ile wspólnot wyrazi zgodę na prowadzenie najmu krótkoterminowego. W miastach takich jak Kraków czy Sopot, gdzie najem krótkoterminowy nie jest mile widziany i samorządy mogą chcieć skorzystać z nowych uprawnień, zgoda wspólnot mieszkaniowych może nie mieć znaczenia w obliczu gminnych zakazów.
Właściciele mieszkań, którzy cały swój biznes mieszkaniowy opierali na najmie krótkoterminowym, mogą chcieć przenieść swój kapitał w inną lokalizację, gdzie taki najem będzie dozwolony. To może stworzyć nową mapę inwestycyjną Polski, gdzie niektóre miasta staną się atrakcyjne dla inwestorów w najem krótkoterminowy, a inne całkowicie zamkną się na tę formę działalności.
