W Polsce działa 190 tysięcy wspólnot mieszkaniowych, które zarządzają budynkami zamieszkałymi przez około 4 miliony osób. Wartość tego majątku sięga miliardów złotych. Aby zostać fryzjerem, trzeba ukończyć szkołę zawodową i zdać egzamin. Aby zarządzać nieruchomością wartą dziesiątki milionów, wystarczy założyć jednoosobową działalność gospodarczą. Ten eksperyment ma się wreszcie skończyć. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad przepisami, które ponownie uregulują zawód zarządcy nieruchomości i przywrócą obowiązkowe licencje zniesione 11 lat temu.
Ministerstwo przyznaje: deregulacja była błędem. Licencje wracają w nowej formie
Resort rozwoju oficjalnie potwierdza, że przepisy regulujące zawód zarządcy nieruchomości są już w przygotowaniu. Wiceminister Tomasz Lewandowski zadeklarował na posiedzeniu senackiej komisji ds. petycji, że system licencyjny lub jego odpowiednik zostanie przywrócony. Ministerstwo rozważa dwie ścieżki: licencje przyznawane przez organizacje samorządowe albo licencje państwowe.
Przedstawiciele resortu wprost przyznają, że obecna sytuacja jest nie do zaakceptowania. Osoba bez odpowiedniego wykształcenia może dziś legalnie zarządzać majątkiem o wartości setek milionów złotych. Problem nabiera dodatkowego wymiaru w kontekście nadchodzących wyzwań. Polska musi wdrożyć dyrektywę EPBD o efektywności energetycznej budynków oraz zorganizować miejsca doraźnego schronienia. Realizacja tych zadań przez nieprofesjonalnych zarządców byłaby ryzykowna dla bezpieczeństwa mieszkańców.
Arkadiusz Borek, prezes Instytutu Gospodarki Nieruchomościami, podkreśla, że problem dotyczy nie tylko wspólnot mieszkaniowych. Profesjonalnych zarządców potrzebują także spółdzielnie mieszkaniowe, towarzystwa budownictwa społecznego czy społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Zarządzanie nieruchomościami wymaga specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa, finansów, techniki budowlanej i zarządzania projektami. Niski poziom kwalifikacji przekłada się na realne konsekwencje prawne i finansowe dla właścicieli nieruchomości.
Zarządcy znikają z dokumentami i długami. Wspólnoty zostają z gruzowiskiem
Nieprawidłowości w zarządzaniu nieruchomościami często ujawniają się dopiero po kilku latach, kiedy narosłe problemy stają się nieodwracalne. Wspólnoty mieszkaniowe dowiadują się wtedy, że zarządca nie dbał o stan techniczny budynku, doprowadził do jego dekapitalizacji i narobił długów. W tym momencie firma często zaprzestaje działalności, aby podjąć ją ponownie pod inną nazwą i powtórzyć proceder wobec kolejnych wspólnot.
Przedstawiciele branży zgłaszają konkretne przypadki patologii. Wspólnoty skarżą się na niewykonywanie uchwał, przedstawianie nierzetelnych sprawozdań i problemy z odzyskaniem dokumentów od zarządcy, który porzucił powierzone mu budynki. W praktyce zdarzają się przypadki ukrywania awarii, nieprawidłowego rozporządzania majątkiem wspólnoty czy nieprzeprowadzania podstawowych przeglądów technicznych nieruchomości.
Dodatkowym problemem jest brak ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej u wielu zarządców. Wspólnota, która poniosła straty finansowe z powodu zaniedbań lub błędów zarządcy, ma wtedy utrudnioną drogę do odzyskania pieniędzy. Droga sądowa jest długa i kosztowna, a egzekucja wyroków często niemożliwa, jeśli firma już nie istnieje. Organizacje branżowe mogą interweniować tylko w przypadku skarg na swoich członków, co zdarza się sporadycznie. Pozostałym wspólnotom pozostaje jedynie proces sądowy bez gwarancji sukcesu.
Przed 2014 rokiem egzamin był obowiązkowy i system działał
Do 2014 roku kandydaci na zarządców nieruchomości musieli spełnić szereg wymagań. Obowiązek odbycia praktyk obejmował przygotowanie planów zarządzania dla nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych i publicznych. Dopiero po zakończeniu praktyki można było przystąpić do państwowego egzaminu, którego zdanie było warunkiem otrzymania licencji. System nie kończył się na egzaminie – zarządcy musieli corocznie odbywać określoną liczbę godzin szkoleń, co zapewniało aktualizację ich wiedzy.
Nad przestrzeganiem standardów zawodowych czuwała Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Miała ona realne uprawnienia: mogła udzielić nagany lub upomnienia, zawiesić licencję nawet na rok lub pozbawić jej całkowicie. Ten mechanizm skutecznie dyscyplinował branżę. Zarządca, który stracił licencję, nie mógł legalnie wykonywać zawodu. System ten został całkowicie zniesiony w 2014 roku w ramach deregulacji zawodów.
Przedstawiciele branży wskazują, że najrozsądniejszym rozwiązaniem byłaby nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która przywróciłaby zawód zarządcy na poprzednich zasadach. W przyszłości możliwe byłoby również powołanie izby samorządowej, która przejęłaby część funkcji regulacyjnych. Doświadczenia ostatnich 11 lat pokazują, że całkowita deregulacja nie sprawdziła się w przypadku zawodu wymagającego tak wysokich kwalifikacji i wiążącego się z tak dużą odpowiedzialnością finansową.
Centralny rejestr i komisje odpowiedzialności. Tak ma wyglądać nowy system kontroli
Planowany system ma się wzorować na regulacjach określających bezpieczeństwo nad wodami. W regionach miałyby powstać ośrodki szkoleniowe, które będą kształcić i weryfikować kompetencje zarządców. Przy tych ośrodkach, na wzór innych izb branżowych, działałyby komisje odpowiedzialności zawodowej z prawem do dyscyplinowania członków. Kontrolę nad regionalnymi ośrodkami sprawowałby jeden centralny ośrodek, który prowadziłby krajowy rejestr zarządców nieruchomości.
Dyskutowany jest również pomysł wpisywania danych zarządcy do księgi wieczystej nieruchomości. Rozwiązanie to odpowiadałoby na realny problem, z którym borykają się służby ratownicze i organy nadzoru budowlanego. W sytuacjach awaryjnych trudno jest szybko ustalić, kto ponosi odpowiedzialność za bezpieczeństwo budynku. Wpis w księdze wieczystej dawałby natychmiastowy dostęp do tych informacji. Centralny rejestr zawierałby także dane o aktualnej polisie ubezpieczeniowej zarządcy, co pozwoliłoby wspólnotom weryfikować ten kluczowy element przed podpisaniem umowy.
Branża domaga się zmian od lat
Na rynku działa coraz więcej nieprofesjonalnych podmiotów, co zagraża interesom właścicieli nieruchomości. Nazwa dokumentu potwierdzającego kwalifikacje – czy będą to licencje, certyfikaty, czy jeszcze inaczej nazwany dokument – jest kwestią drugorzędną. Kluczowe znaczenie ma pilne wprowadzenie zmian.
Przedstawiciele Krajowej Izby Gospodarki Nieruchomościami podkreślają jednak, że same licencje to za mało. System musi przewidywać realną groźbę ich odbierania. Bez działających komisji odpowiedzialności zawodowej z uprawnieniami do czasowego zawieszania uprawnień lub ich całkowitego odbierania, wszelkie zmiany nie będą miały sensu. Historia sprzed 2014 roku pokazuje, że właśnie możliwość utraty licencji skutecznie motywowała zarządców do przestrzegania standardów zawodowych.
