Umowa ze spółką Tradycja i Jakość kończy się z końcem 2026 roku. Jeszcze w lutym miasto szykowało konkurs na nowego, zewnętrznego operatora Hali Targowej. Raport firmy Beeline Research & Consulting odwrócił ten plan, bo prywatny inwestor nie zarobiłby na obiekcie tyle, ile oczekuje rynek komercyjny, licząc na dwucyfrową stopę zwrotu z wieloletniej umowy najmu. Wrocław sam przejmie zarządzanie halą. Czy urzędnicy poradzą sobie lepiej niż wyspecjalizowany operator? Zobaczymy.
Miasto porzuca pomysł zewnętrznego operatora Hali Targowej
Jeszcze w lutym plan wyglądał inaczej. Miasto wybrało wtedy wrocławską firmę Beeline Research & Consulting na wykonawcę koncepcji rozwoju hali. Pokonała w przetargu dziesięciu konkurentów. Władze zapowiadały konkurs na nowego operatora w czerwcu. Nowy podmiot miał podpisać piętnastoletnią umowę i zacząć zarządzanie od stycznia 2027 roku.
Gotowy raport zmienił ten kierunek. Zamiast szukać zewnętrznego podmiotu, ratusz zdecydował się przejąć Halę Targową bezpośrednio, uznając rekomendacje Beeline za wystarczająco przekonującą, żeby zrezygnować z całego wcześniej zapowiedzianego harmonogramu konkursu na nowego operatora, mimo miesięcy przygotowań do tego wariantu. Wiceprezydent Jakub Mazur zapowiada, że szczegółowy model zarządzania poznamy w ostatnim kwartale tego roku.
Prywatny operator przyniósłby zwrot na poziomie 2 do 3 procent
Analiza Beeline objęła model finansowy hali oraz porównanie z trzydziestoma podobnymi obiektami w Polsce i za granicą. Przy hipotetycznej umowie na 30 lat stopa zwrotu z inwestycji wyniosłaby 2 do 3 procent. Prywatny biznes oczekuje dwucyfrowej stopy zwrotu przy podobnej skali inwestycji, więc różnica między tymi dwoma poziomami rentowności jest ogromna.
Taka różnica oznaczałaby presję na zmianę profilu obiektu. Janusz Bujko z Beeline ocenia, że przy obecnym modelu działalności hala jest rentowna, ale gdyby miasto zdecydowało się wzmocnić jej funkcję społeczną i edukacyjną kosztem części przychodów komercyjnych, należałoby traktować cały projekt jako inwestycję społeczną, a nie czysto komercyjne przedsięwzięcie nastawione na zysk. Nie ma tu prostego wyboru.
Najemcy i mieszkańcy popierają miejskie zarządzanie
W badaniu wzięło udział 599 klientów hali. Reprezentatywny sondaż objął 800 mieszkańców Wrocławia. Wśród najemców ankietę wypełniło 41 osób, a dodatkowo przeprowadzono pogłębione wywiady, które miały uzupełnić twarde dane liczbowe o kontekst trudny do uchwycenia w zamkniętych pytaniach ankietowych.
Wyniki są wyraźne. 82 procent ankietowanych najemców i 69 procent mieszkańców opowiedziało się za miejskim zarządzaniem halą, a nie za zewnętrznym operatorem. Sprzedaż obiektu formalnie nie była brana pod uwagę. Beeline zbadało też ten wariant. Poparcie dla sprzedaży okazało się wyraźnie niższe niż dla pozostania przy mieście. Około 90 procent mieszkańców i kupców chce, żeby hala pozostała własnością miasta.
Zaniedbane toalety i puste przestrzenie czekają na remont
Wszystkie grupy objęte badaniem wskazywały te same problemy. Puste przestrzenie i zaniedbane toalety obniżają dziś wrażenie z wizyty w hali. Chaos reklamowy i brak promocji pogłębiają ten efekt, mimo że sam budynek wciąż robi wrażenie. Halę otwarto w 1908 roku, a jej neogotycka architektura wciąż czyni ją jednym z rozpoznawalnych symboli miasta.
Budynek figuruje w rejestrze zabytków od 1979 roku. Dlatego każda naprawa stolarki okiennej lub zmiana wyglądu wnętrza wymaga zgody konserwatora, a to zwykle wydłuża realizację prac w porównaniu z inwestycją prywatną, która nie musi przechodzić przez struktury urzędu. Miasto analizuje też możliwość zaadaptowania podziemi hali na miejsce ukrycia. Decyzja jeszcze nie zapadła.
Modernizacja Hali Targowej pochłonie dziesiątki milionów złotych
Ostateczny koszt zależy od wielu zmiennych, więc trudno dziś o dokładniejsze wyliczenia. Szacunki mówią jednak o dziesiątkach milionów złotych, sumie porównywalnej z budżetami inwestycyjnymi, jakie miasta wydają zwykle na duże inwestycje infrastrukturalne, a nie na pojedynczy budynek handlowy. Dla porównania, remont zabytkowej hali Gwardii w Warszawie ma kosztować niemal 100 milionów złotych. Podobny remont hali targowej w Gdańsku przekroczy 140 milionów złotych. Oba te obiekty modernizują zewnętrzni operatorzy komercyjni, więc te kwoty nie przekładają się wprost na budżet Wrocławia, ale pokazują rząd wielkości wyzwania.
Model miejskiego zarządzania halą targową nie jest we Wrocławiu wyjątkiem na tle Europy. Podobne rozwiązania funkcjonują w Barcelonie i Stuttgarcie. Podobny model przyjęły też Helsinki i Budapeszt.
Do handlu jako fundamentu hali dochodzą rzemiosło i edukacja
Raport Beeline jest w tej sprawie jednoznaczny. Podstawowym zadaniem Hali Targowej ma pozostać tradycyjny handel targowy, wspierany przez usługi rzemieślnicze i gastronomię w większej niż dotychczas skali, choć bez przechodzenia w formułę food hallu, w której handel schodzi na dalszy plan wobec dominującej roli lokali gastronomicznych i wydarzeń rozrywkowych.
Katarzyna Sobolewska z Beeline podkreśla, że odpowiedzialny gospodarz musi dbać o balans między handlem a gastronomią, nie tracąc z oczu wydarzeń miejskich. Do tego dojdą działania społeczne i edukacyjne, budowanie świadomości żywieniowej oraz promowanie idei less waste. Handel zostaje jednak fundamentem. Reszta to dodatek.
