We wtorek rząd przyjął projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich, ale dzień wcześniej zniknął z niego zapis, na którym zależało części koalicji. Minister sportu i turystyki Jakub Rutnicki wykreślił prawo gmin do wyznaczania stref wolnych od najmu krótkoterminowego. Minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz nazwała mieszkania wynajmowane turystom „burdelami za ścianą” i złożyła wobec projektu formalne zdanie odrębne. Spór, który miesiąc temu wydawał się zażegnany kompromisem, wraca teraz do punktu wyjścia, a w Sejmie warunki poparcia dla projektu stawiają już Lewica i Polska 2050.
Rejestr i kary do 50 tysięcy złotych zamiast szarej strefy
Rządowy projekt trafia do Sejmu z jasną definicją usługi hotelarskiej. Ustawa uznaje za nią każdą usługę noclegową trwającą nie dłużej niż 30 dni i stawia znak równości między pojęciem usługi hotelarskiej a najmem krótkoterminowym. Każdy taki obiekt ma trafić do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, a bez wpisu do wykazu prowadzenie działalności stanie się nielegalne. Wykaz prowadzi minister turystyki.
Za naruszenia przewidziano kary administracyjne do 50 tysięcy złotych, między innymi za oznaczenia mogące wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu oraz za prowadzenie działalności bez decyzji o zaszeregowaniu, bez wpisu do ewidencji albo po jego zawieszeniu. Każdy obiekt objęty ustawą będzie musiał mieć regulamin porządkowy i zasady bezpieczeństwa dla małoletnich przebywających na miejscu, a przedsiębiorcy oraz rolnicy prowadzący usługi hotelarskie w gospodarstwie rolnym zgłoszą obiekt do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i złożą oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, że spełniają wymagane warunki. Powtarzające się naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego mogą skończyć się wykreśleniem z wykazu.
Razem ze strefami z projektu zniknęły też wymogi przeciwpożarowe
Pierwotna wersja projektu dawała radom gmin prawo wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy byłby zakazany. W poniedziałek minister Rutnicki wniósł autopoprawkę, która ten zapis usunęła, tłumacząc to w uzasadnieniu rezygnacją z regulacji umożliwiającej ograniczanie innych obiektów świadczących usługi hotelarskie. Nawet w swojej pierwotnej, ostrożniejszej formie strefy miały wejść w życie dopiero od 2029 roku. Teraz nie wejdą wcale, przynajmniej na razie.
W tej samej turze poprawek z projektu zniknęły też zaostrzone wymogi przeciwpożarowe dla budynków z większą liczbą lokali wykorzystywanych do najmu na doby. Właściciele nie będą musieli dołączać ekspertyz przeciwpożarowych przy zgłaszaniu obiektu do rejestru. Wiceminister Ireneusz Raś przekonywał na konferencji w ministerstwie, że strefy nie są konieczne, bo rząd skupia się teraz na realizacji obowiązku unijnego, czyli rejestracji obiektów i wymogów bezpieczeństwa. Wprowadzenie stref groziłoby, jego zdaniem, powstaniem „podstref nadmiernego najmu hotelarskiego i krótkoterminowego” tuż za ich granicą.
Pełczyńska-Nałęcz kontra reszta koalicji
Pełczyńska-Nałęcz zgłosiła formalne zdanie odrębne wobec przyjętego projektu, jako jedyna osoba w całej Radzie Ministrów. Na platformie X napisała, że projekt daje „zero praw dla samorządów w ustanawianiu stref wolnych od Airbnb” i „zero praw mieszkańców w decydowaniu o tym, czy mają, czy nie mają burdelu/hotelu za ścianą”. Na Facebooku poszła dalej, nazywając całą sprawę „esencją uległości wobec lobbystów”. Miesiąc wcześniej, jak przekonywała podczas briefingu w resorcie funduszy, premier miał już przychylić się do argumentów o potrzebie praw samorządów i mieszkańców.
Jej własny projekt, zgłoszony do laski marszałkowskiej kilka miesięcy wcześniej przez posłów Polski 2050, idzie znacznie dalej. Zakłada oddanie wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym prawa decydowania, czy w danym budynku można prowadzić najem krótkoterminowy, w formie uchwały. Do tego stanowiska dołączyła teraz też Lewica, która uzależnia poparcie rządowej ustawy w Sejmie od przywrócenia głosu wspólnot i stref ograniczających Airbnb.
Ustawę w Sejmie czekają poprawki Lewicy i Polski 2050
Ustawa trafi teraz pod obrady, gdzie Lewica i Polska 2050 zapowiadają poprawki przywracające strefy wolne od najmu krótkoterminowego. Bez głosów obu ugrupowań rząd może nie mieć większości potrzebnej do szybkiego przyjęcia projektu w obecnym kształcie. Branża liczy inaczej.
Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego od początku krytykowało pomysł stref, argumentując, że rozwiązanie wykraczało poza wymogi unijnego rozporządzenia i groziło nierównym traktowaniem sąsiadujących ze sobą gmin. Równolegle nad zupełnie inną ścieżką pracuje resort rozwoju, który przygotował własny projekt zmian w ustawie o własności lokali. Zakłada on, że przeznaczenie mieszkania na najem krótkoterminowy będzie wymagało zgody pozostałych właścicieli wyrażonej uchwałą wspólnoty, a spór o odmowę rozstrzygnie sąd. Losy tego projektu są na razie niepewne.
Większość gospodarzy Airbnb ma jedno mieszkanie, ale nie wszędzie
Airbnb podało, że z platformy skorzystało w Polsce 1,8 miliona gości w 2024 roku. Zostawili w kraju 2,5 miliarda złotych. Większość ofert, 73 procent, należała do właścicieli jednego mieszkania zarabiających średnio 8,3 tysiąca złotych rocznie.
W Krakowie skala zjawiska wygląda już inaczej. Na Starym Mieście nawet 10 procent mieszkań jest już dziś przeznaczonych na najem krótkoterminowy, co winduje czynsze dla stałych najemców i wypycha ich do dzielnic dalej od centrum. Jeszcze dotkliwiej odczuł to Gdańsk, gdzie historyczne centrum straciło w ciągu ostatnich dwudziestu lat ponad jedną trzecią mieszkańców. Lokalni aktywiści zbierają tam teraz podpisy pod petycją „Stop Airbnb”. W samym mieście działa ponad 9 tysięcy obiektów noclegowych tego typu, więcej w przeliczeniu na mieszkańca niż w Barcelonie. Ekonomiści nazywają ten mechanizm „rent gap”, czyli luką między stawkami turystycznymi a czynszem z najmu długoterminowego. Podobne wnioski opisano dla Berlina, gdzie analiza z 2022 roku pokazała, że więcej ofert Airbnb w dzielnicy oznaczało mniej mieszkań dla stałych lokatorów i wyższe ceny za metr.
Londyn dał gospodarzom limit dni, Amsterdam poszedł dalej
W Londynie każdy właściciel może wynajmować mieszkanie turystom bez dodatkowych zezwoleń przez 90 dni w roku. Powyżej tego limitu potrzebne jest już pozwolenie planistyczne, którego miasto może odmówić, jeśli w okolicy brakuje mieszkań na wynajem długoterminowy. Amsterdam poszedł dalej i wprowadził limit 30 dni rocznie razem z ograniczeniem liczby gości do czterech osób oraz wymogami co do standardu lokalu.
Polska propozycja rządowa idzie inną drogą, bo zamiast twardego limitu dni stawia na rejestr i kary administracyjne. Skuteczność tego rozwiązania pozna dopiero rynek, gdy CWTON faktycznie zacznie działać, a pierwsze kary trafią do właścicieli mieszkań ukrywających swoją działalność przed urzędem gminy.
Rejestr ruszy dopiero w październiku, do tego czasu nic się nie zmienia
Unijne rozporządzenie 2024/1028 zaczęło obowiązywać już 20 maja tego roku, ale samo wejście w życie nie nałożyło na właścicieli mieszkań żadnego nowego obowiązku. Bez uchwalonej polskiej ustawy i działającego systemu informatycznego weryfikacja numerów rejestracyjnych pozostaje technicznie niemożliwa. Pełne uruchomienie CWTON, razem z karami do 50 tysięcy złotych, resort zapowiada dopiero na październik.
Do tego czasu spory sąsiedzkie o mieszkania na wynajem toczą się na starych zasadach. Sąd Najwyższy orzekł w 2021 roku, że wspólnota mieszkaniowa nie może zakazać właścicielowi prowadzenia najmu krótkoterminowego samą uchwałą, bo ograniczałoby to jego prawo własności. Rządowy projekt nie znosi tego wyroku wprost, ale daje wspólnotom i spółdzielniom nowe narzędzie nacisku, prawo wnioskowania o kontrolę lokalu uznanego przez sąsiadów za uciążliwy. To znacznie mniej, niż przewidywał pierwotny projekt, ale to już coś.
